一、商业地产项目操盘失败的原因

1、项目盈利模式设计失误（前期、后期）

2、业态定位错误

3、规划设计硬伤

4、外围动线不畅

5、品牌组合不良

6、装修管控失误

7、营销企划不力

8、招商调整滞后

二、商业项目调整复合第一步：二次定位

1、一道关：要现钱还是活下去？

（从项目盈利模式角度深度思考导致项目烂尾的真实原因）

2、租金的定价真相

3、业态的逻辑关系

4、消费者的未来变化

5、竞争者的凶狠扑杀

6、二道关：建筑整改报批

（功能性整改带来结构上甚至外立面等方面的诸多变化）

三、商业项目调整复合第二步：商家清退

1、亏损商家众生相

2、三道关：团队信心已经丧失

（从人性角度来了解困难项目运营团队不同位置管理者的难处）

3、商家清退步骤与核心思路

4、清退费用的控制要诀

5、必要时的游击战术

6、四道关：规避群体事件

（群体事件的发酵过程与走向综述）

7、难点：小业主的返租期到期清算

四、商业项目调整复合第三步：改造调整

1、五道关：市场面的信心重塑

（如何换回品牌商户对项目的后期运营信心）

2、开业一年后死盘情况下的调整策略与方法

3、开业一年后50%开业率情况下的调整策略与方法

4、开业一年后80%开业率情况下的调整策略与方法

5、开业两年后死盘情况下的调整策略与方法

6、开业两年后50%开业率情况下的调整策略与方法

7、开业两年后80%开业率情况下的调整策略与方法

8、六道关：引进龙头品牌

（靠感情是引进不来的）

9、经营期物业改造的难点与规避

10、经营期装修管控的难点与规避

五、商业项目调整复合第四步：经营旺场

1、什么情况下需要二次开业？

2、经营旺场五项基本功

3、七道关：企划活动小钱花在刀刃上

（如何用最少的钱创造最大的客流与最大的销售额）

4、经营旺场八大加速器

5、八道关：迅速打造炉火纯青的经营团队

（商业项目考核体系设置的基本逻辑与不同情况下的团队考核设置）

6、奠定长期旺场的会员系统

六、案例回顾

1、皇庭广场

2、丁豪广场